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年度盘点 |⑥2022物业管理行业趋势展望

时间:2022-01-14 15:24:23 来源: hnwmjy.cn 作者: 汪新 阅读:77

2021年,虽然在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下,物业企业在资本市场上表现不佳,但物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化:物企通过FM设施服务、城市服务、公共服务等不断拓宽服务边界;基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼;物业领域的数字化变革开始起步......

鉴以往,知未来。为此,克而瑞物管推出了“年度盘点系列研究专题”,与物业同仁、各位读者一起探讨物业行业新的发展趋势。本期为“2022物业管理行业趋势展望”。

文 | 研究员 周勤

本文共 5988 字,阅读约需 5 分钟

2021年,对于物业管理行业,是不平凡的一年。2022年,将是更具挑战的一年。城市化继续推进物业管理行业高速发展;资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈;提升内功与外延扩张并举,一维增长向多维出击发力;物业管理从大地产行业附属功能,到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……浩浩荡荡行业格局重构,保守观望已难以维系,惟有明晰定位、坚定信心、戮力变革、笃定前行,去拥抱下一个行业的春天。

年度盘点 |⑥2022物业管理行业趋势展望

行业角色:更独立、与地产脱钩

物业管理行业从服务于房地产开发业务,走向独立化、市场化进程。房地产高速发展时期,多数物企成立源于地产开发自管项目需要,物企常被视为房企主营业务附属。物业管理源于地产开发,但与地产制造业属性及高速周转金融属性不同,物业管理本质上是服务性行业,其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。随着物企大力拓展第三方项目、加大收并购力度,物管业务的独立行业属性和趋势,在存量时代将更加显现。根据2021中国物业服务企业综合实力500强调研数据显示,TOP500近半数管理面积(48.5%)来自于外拓第三方项目,头部企业占比更高(TOP5为63.13%)。

地产遭遇政策压力,也成为物企独立发展推手。2021下半年以来,在行业政策管控、信用债偿付压力种种挑战下,一些地产公司主动或被动出让物管公司、或减持物管公司股权。原有母公司持股比例下降、或脱离原关联公司,也成为未来增强物管公司独立性的推动力量。

物管行业龙头企业基本完成或即将完成独立资本化上市道路。去年随着地产行业调控,物业公司上市潮也回落。年底,随着万物云宣布上市计划,2022年1月7日龙湖官宣分拆上市,至此,排名前十的物企基本独立走向资本市场。由此物管巨头的市场竞争混战将更加激烈、由此带动对行业的整合将进一步加剧。

年度盘点 |⑥2022物业管理行业趋势展望

年度盘点 |⑥2022物业管理行业趋势展望

增长空间:存量改造是新发力点

过去十年,物业管理行业的整体管理面积年复合增长率达到9.33%,总营收年复合增长率达到16.61%,行业保持高速增长。未来,在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下,行业仍将延续快速增长趋势。一方面,未来每年仍有超过9亿平方米的房地产开发新竣工建筑面积,另一方面源于政策推进老旧小区改造、推动物业管理全覆盖。

2021年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》,计划到2025年,力争基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务。2021年1~11月,全国新开工改造城镇老旧小区5.47万个。

十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区,逐步实现物业管理全覆盖。以北京为例,2021年物业服务覆盖率约为64.1%,2022年1月6日,北京市政府工作报告中在“以绣花功夫治理城市”中提及:2021年已完成老旧小区改造177个、完成全市物业服务覆盖率超过95%。

各地下大力气推动存量老旧小区更新改造,并吸引社会资本进入这一领域。“劲松模式”、“首开经验”……,以愿景集团为代表,全国率先探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式或成风向。在社区商业运营、公寓租赁、上下水改造、加装电梯、原地拆除重建、小微立体停车楼建设等诸多领域提供菜单式服务,满足老旧小区需求,在物管费收入之外开拓空间运营权收入。

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